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临沂阳光中介,你的阳光在哪里?

作者:沂蒙山村 人气:  博客   [收藏此文]
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买房、卖房,对所有人来说,都是一件大事,原因有二:一是资金量巨大,二是存在不可预知的风险。而且,这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的,也就是说,你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险,剩下的10%就是靠你的运气和人品了。那么这个风险从何而来呢?我告诉你,二手房所有的风险陷阱只来源于两处:你的上家和房产中介。 
     上年底,在外地工作的儿子想在临沂买房子,让我留意一下。我在网上和一个中介聊上了,他是临沂市阳光地产营销策划有限公司(以下简称阳光中介)第5门市店主李春祥,后又介绍我认识了第155店主周洪娟.
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    (位于福润家园的55店门面)
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    (5店网上广告)
    他们经常说公司实力雄厚,在临沂拥有200多家门市店;经营理念:先做人后做事;拥有一流的品牌.团队.平台.服务;如何如何专业.....他向我推荐了临西九路一个小区的一套房子,115平方,三室两厅一卫,2013年建。已经跟房东谈好了价,可在签买卖合同以后,着实让我郁闷了一把,我敢保证,如果你买二手房找到无良中介,这个经历会让你心力交瘁,看不到一丝丝阳光。在二手房屋买卖整个过程中,上家、下家和中介三方里,下家永远是处于最弱势,造成这种局面的根本原因是:信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。由于中介公司及其从业人员在房地产行业的专业知识及从业经历,使他们与买房人之间形成信息、经验、专业等方面的不对称。而有些无良中介公司及工作利用这些“优势”,在提供中介服务时恶意操纵,误导、欺诈消费者,使其在违背自己真实意思表示的情况下与中介及出卖人签定合同。一旦发现真实情况,去与中介公司解除合同,中介费、定金无法追回,出现消费者吃亏、上当的事情。因此要提高警惕,处处留心,必要时约请法律方面的人士进行指导,确保买房人的合法权益。而且,由于再次买房的时间间隔会很长,所以,对个人来说积累经验和总结教训就非常难。那么中介都有哪些陷阱呢?又将如何破解呢?




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   (临沂市阳光地产营销策划有限公司网站宣传页)
   我的感想就是合同里面的猫腻和中介的陷阱太多!!!在这之前,我没有一点购房经验。签合同之后才在网上和论坛上看了大家的帖子,也看到了许多过来人的经验。但是自己已经盲目相信了中介的话,给自己带来了很多烦恼。因此把自己目前的一点心得体会记录下来,能够给后面准备买房的童鞋一些借鉴。  
  1.看房:如果打算买房了,一定要多看房。不要光听价格、地段、楼层。一定要亲自到房屋去查看,包括房屋各种面积的检查.户型的核对。要注意查看房屋的墙面是否平滑干净;有没有刺激性气味,如果墙面有刺激性气味,说明墙面是刚刚翻新过的,购房者就要注意检查清楚是否有一些隐藏的问题。还要注意检查墙面与踢脚线之间的缝隙,查看墙面和踢脚线、踢脚线和地板之间是否有缝隙。
  不少二手房的使用时间达到了5年甚至10年以上,大都存在水电路老化、使用功能不足等问题。许多房龄老的房子水管道为铸铁管,管体庞大臃肿,管内壁中常年滋生的铁锈非常容易影响水质,而年久失修的管道也可能存在“跑、冒、滴、漏”等问题。二手房的准确面积包括建筑面积.使用面积和户内实际面积,都要仔细确认,尽力去实地测量。还要仔细查看房子周围的情况,外部整体状况,户型是否合理,是否沿街,采光怎么样,小区安全.内外部环境怎么样。验收时带上户型图,核对二手房的面积.设施.格局等情况。有些即便这些因素听上去看上去都很好,房子装修或结构你不喜欢,还是不会去买的。这毕竟是倾尽所有财力甚至亲朋好友的帮助下买的家,不能随便凑合的。尽量带家人朋友一起去查看,在网上搜一搜小区二手房出卖情况,卖房的越多,不一定是好事。
        
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    在看房同时,可以实地查看周围环境。我被中介忽悠签合同后,和妻子又去看了一次,妻子首先发现该小区外墙粗糙,有明显大裂缝,室内也有裂痕。小区周边道路是临沂物流车主要通行道,经常堵塞,尘土多,噪音大。从小区外向北三个主路口,竟没有一点绿化物。问了问小区里的一个住户才知道,这房子建的很早,开发商拿地更早,中介后来登的广告是2000年,而中介只告诉是2013年建的房子。住户还说,好几年了,小区大门还是这个样子,门口就是大垃圾箱,买了就后悔了。图片
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    2.中介:刚开始时,我对中介的印象一直很好,感觉他们说的很有道理。现在回想,他们说的话无非就是让你早下手,下手晚了就后悔。什么这套房子超值,什么刚出的房源....说得你心里痒痒的,想早把房子定下来。
      
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    (上图是2018年3月1日这套房子中介在58同城的广告)
    这套房子从2017年8月就在做卖房广告,说什么交通出行非常便利,本地居民多,环境安静,地理位置极佳,绿化率高,居民素质高。承诺:此房源为真实房源,真实价格,真实照片。自我介绍:本人是周洪娟,我承诺,我做的服务理念为我和每一位客户真诚的服务,选择地产,选择我。直到找到您满意的房子为止。是的,开始我真的把他们当朋友了。 2017年12月22日下午,我到了他们的门市店,表示想等第二天让妻子来看看房后,就定下来。他们说我打电话给房东联系,人家是公务员,请假不容易,你们啦啦价。我说都黑天了,能不能等明天啊。他们说你定就行了,哪有买房子要全家人看的,房子不等你啊。我们公司在南坊有分部,有时签约签到十点多,我们开车送你过去。我感觉有点仓促,但是还是跟他们去了南坊。(他们公司说秉承先做人后做事的经营理念,这样做就是不地道得了)。到哪里时天已黑了,正赶上员工下班出门,一位姓邵的经理还大声说,公积金快要停办了,春节前就几天了,要抓紧啊。在南坊中介分部,我表示想等明天妻子看了再定,王经理就说哪里房价都在涨,要办公积金就这几天了,明年外地就要停办了....
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        (.当时中介给我说是交押金)
        我打电话告诉儿子要交押金,儿子也同意了,并说如果不能办部队公积金就不要交。中介公司王经理让先交三万,我说只有一万,中介就让先交了一万,打了两万的空白欠条。(《担保法》定金的数额不能超过主合同的20%,超过部分不受法律保护,买二手房同样要遵循这一规定。)然后和房东谈价716000元,王经理问房东要了房产证,却一直也没给我看。儿子当时打电话说“要是该我签的购房合同,我本人就请假回家签合同”,当时我就把这话告诉了中介和房东,他们也没说什么,我说对于购房我一点也不懂,也没签过合同。王经理说你儿子不在能代表你儿子吗、我以为是押金合同,就说能。王经理问我二手房承担的税费都清楚吧?二手房都是买方承担的。我说,李春祥经理在微信上给我聊过,也说过费用部分。
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                (这是2017年12月18日中介李春祥发给我的要承担的全部费用截图,隐瞒了证不过二.5.6%的增值税部分)
        先是让房东签字按手印,然后让我签了儿子的名字和代理人的名字。整个过程,王经理没有提醒和告知。签的是《房屋买卖合同书》,后来又让我签了一份费用清单,上面有各种税费,也没有说我需要承担哪些,为什么,也没有给我一份。
        我国合同法第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”中介经理作为专业人士,在我告知购房人“要是该我签的购房合同,我本人就请假回家签合同”后,仍执意要我代签,如上所述,阳光中介王经理故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,即明知我不是购房人本人,也不是合法的代理人,就让签合同,从而造成合同无法履行,中介应当承担赔偿责任。欺诈和诱导有个前提就是其动机是故意的,是明知故犯,以欺诈手段达到盈利的目的。代理人未出示委托书签订合同,属于效力待定合同,需提供授权委托书,否则无权代理签定合同。房主在一个月内不进行追认,买卖合同无效。
        
       快要离开分部时,对刚签的空白欠条我感到有些不放心,就对王经理说不应该有空白欠条啊,王经理说你不是还差两万吗?我待会给你填上。(让我签一个空白欠条,按了手印,请问专业.一流的王总,你想做什么用?)我问王经理,除了购房款外,其他税费到底是多少啊?王经理说我保证不会超过8万元。最后,我问王经理我应该准备什么东西,王经理竟然这样回答我,“这个我也不清楚,会有专门的人员联系你”。他的回答,让我感到不安,这就是李春祥口中的能力强的王总吗?直到2018年12月24日,在我的催促下,中介才给我发短信要什么手续,这就是所谓的一流的团队吗?时间观念呢?
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       十多天后,我把合同寄给了儿子,儿子说“我不是让你告诉中介,该我签的合同我本人请假回家签合同吗?”我说告诉了,他们还让签的。儿子很是犹豫,说中介是懂得委托道理的,这份合同违背了他的意愿,而且他们把时间定的那么紧,一点诚信也没有,这是一种欺诈,肯定他们还隐瞒了很多东西。
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                 ( 这是儿子2018年1月5日收到合同后的回信截图。)
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               ( 这是2018年12月26日,我担心合同欺诈和违约时,给中介李春祥的微信。)
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            (这是我发给中介,儿子认为合同无效的记录。)
       无论我怎么劝说,儿子坚持说中介是违背了他的意愿,等请假回家后查看再决定买不买,儿子2月初才请下假回来,他通过查看我和中介的所有微信聊天记录.截图.通话录音等,发现中介隐瞒了房证不过二,要多交很多税费;合同隐瞒填写房屋主房面积;合同是在22日签的,王经理填成21日,突显他的不仔细不认真;合同写的是在2017年12月22日签的,中介故意在“第四条 付款时间与办法 2.贷款:甲乙双方在2017年12月29日前准备好手续到银行申报贷款,同时乙方需按银行规定将首付款216000元存入房地产交易资金监管账户;”中,把日期写在签约7天后,预留期限不合理,根本是无法完成的,从而早已形成了违约“第八条  甲乙双方承诺遵照本合同第四条约定时间到房管部门办理产权过户转移手续,甲乙双方任何一方延迟,按总房价的万分之五/天赔偿对方作为补偿金,甲乙双方任一方逾期30日以上未履约的,另一方有权以对方违约为由解除合同,由责任方承担违约责任。”所有税费由买方承担,并非法律规定,显失公平;该房源在签合同后,依然在多个网站出售;关于用部队公积金办贷,在合同中根本没有注明。中介明知部队公积金申报慢,每月15日申报,次月15日出结果,为了促单,不惜昧良心。儿子认为中介故意隐瞒真实情况,已构成欺诈,合同法第54条第2款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”中介自身免责条款,税负部分全由买方承担等部分条款无效和显失公平;让我通知中介终止合同,并要求退还定金。中介李春祥让我与房东联系,也不给房东的电话号码,中介这样做对吗?尤其在打交道时你感觉说话不厚道的那种中介,我建议你干脆就放弃。外爆一爆中介的内幕,可能会被中介喷,但为了维护我们普通百姓的利益,还是以过来人的经验谈一谈。
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  (我签的格式房屋买卖合同)
     
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    (2018年1月1日,中介周红娟仍然在多个网站上推销这套房子)
     1)陷阱:网上虚假房源信息泛滥
 在临沂房产网.58同城.安居客、搜房网、Q房网和房天下等二手房网站上,房源多到眼花缭乱,但是,其中真实房源不会超过40%,真实房源里还有至少一半是重复的房源,也就是说,在一个二手房网站上,有效房源最多20%,剩下80%都是房型完美,装修时尚,价格低廉的虚假房源,目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。当电话接通后,中介人员通常有两套说辞:一是不好意思,这套房子刚刚卖掉,还没来得及从网上撤下来;二是这个房子在的,但是上家出差了,现在联系不上,我先带你看看其它房源吧。
     破解方法:以此作为委托中介和了解行情的途径。其实,你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了,千万别当真,不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子,更不可以此作为改善置换的目标,否则会死的很惨。对你来说,目的就是联系上中介,说出你要购买房子的要求即可,然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。网上很多房源其实就是同一套。而且房东的钥匙中介之间是共享的。(除非是那种委托专卖的)。现在市场不好,中介之间竞争很激烈,如果一套房源你打算在A中介成交,结果不小心被B中介发现了,那么B中介会想办法捣乱,阻止这套房子的成交。因为市场就这么大块蛋糕,如果被别的中介吃定了,那么蛋糕就少了一块。如果中间给干扰掉了,这个市场重新洗牌,他还是有机会再去取得吃蛋糕的机会的。对于这种行为真是很无语。想买房也出了合理的价格,但就是买不到。而且也不是我自己的原因透漏给别的中介。房东约了很多人一起谈,本来要签了,有的中介就乱忽悠,把房东忽悠晕了,最后又改变主意的也有。因此建议,如果同时有多个中介和你联系,你最后选择一家中介谈,那么你就要对他有充分的信任。这个时候如果别家中介打电话来问你房子的事情,你最好不要告诉他你看中的房子和价格。因为这个时候,另外一家中介不见得会帮你去争取房源,而是会去干扰你的成交。
  2)陷阱:小中介更容易被坑
    这里说的小中介指那种夫妻老婆店,可以认为,除了连锁大品牌的中介之外,都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨,以租房为生,买卖生意能拉一个算一个,业务内容就是带看跑腿,很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理,通常会额外收取你的好处费,美其名曰为疏通银行领导用的。而且,小中介基本都没有网签资格,属于挂靠,在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦,万一你官司缠身或者被坑了,是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢?到时,两家公司再来个踢皮球,就很难收场了。


根据《房地产经纪管理办法》第十五条明确规定房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所的醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明和收费标准。正规的中介往往会把相应证件都挂在明显的地方,而且服务人员也相对经过正规的培训,对于现行的政策、法规都相对了解。当然中介这个行业人才流动性太大,可能一些正规的中介中也鱼龙混杂,但是发生相应的纠纷时,大品牌还是会注意自己的品牌印象里,在态度和处理问题的方式上会有所收敛。
    破解方法:委托和看房只找连锁大中介。目前,临沂最大的中介就是天勤不动产.鲁房置换.开元不动产.新天地房产等,唯一不足就是中介费可能比较难打折。连锁中介都有一整套管理标准,而且有专门的法务解决法律问题,信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒:在你预购小区的周边至少要找3-5家大中介来委托,要确保新出房源能第一时间通知到你。


    3)陷阱:夸大优点,回避缺点,混淆视听
这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行,小高层以后国家不再批,高层不用爬楼梯。 也许你在报纸、杂志或网站上看到无数次“物美价廉”的好房子,别急,这不是真的。一旦你傻呵呵的打电话过去,对方确定一定以及肯定会饱含遗憾的告诉你:那套房子太抢手,已经卖掉了。你可千万别当真心怀沮丧,不是你运气不好,其实是中介太奸,哪里有什么天下掉馅饼般的好房子?纯粹是他们拍脑袋胡编的,为的是引诱你打电话来,
  且不说这种虚假广告给买房人造成的时间、精力、电话费等等损失,仅从事件的性质来看就是典型的欺骗。而这正是当前临沂中介的主打特征:从虚假广告开始,他们“俺把你来蒙”的事业在轰轰烈烈的进行着。不要相信中介所作的广告,要么自己去中意的小区里贴条,要么寻找个人交易的网站。当然,残酷的现实是房源基本被中介垄断,如果你急切的想找房子,只能先去中介那里看了。或者指望政府对二手房源统一监管,建立一个公平、公开的规范体系,不过这个目前还不靠谱。
    破解方法:坚持自己的选房标准。看房时,让中介闭嘴,自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内,他的任务就完成了,房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息,你自己务必看遍房子的每一处,包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆,去也匆匆,关键问题一个没看到。而且,尽量别让中介评价房屋,因为他的评价100%都是赞美,没有任何意义,反而影响你自己的判断。此外,一定要找个不同的时间点和朋友家人来再次看房,主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。
     4)陷阱:看房结束后,反复催促你购买
   这也是中介人员的必备技能,入门门槛。通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。


破解方法:坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房(重要的事情说三遍)。坚持自己的选房标准,这里就不再多说了,我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢?因为太多的事情需要在付定金前要做,比如,二次看房,找邻居门卫了解情况,拉产调等等一系列的事情一概不能少,少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成,可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。


      5)陷阱:隐瞒房屋的抵押查封凶宅质量环境等信息
这里说的隐瞒分两种:一是恶意隐瞒,小中介的发生概率较高,因为小中介的盈利状况参差不齐,为了房租为了糊口,很难杜绝,而大中介有自己的一套管理制度,不允许这种极端行为来损坏品牌形象;二是无意识隐瞒,也就是中介也不知道,这种情况不分大小中介,通常是上家故意隐瞒不说,中介和下家都蒙在鼓里。  

    避免凶宅只有一个办法,付定金之前,去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历,带点香烟和水果去效果更佳。如果这都能中招,那别急,你赶紧去买彩票,1000万大奖等着你呢!最后,还有一个办法,如果你以上所有工作都做了,但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒,那么你就偷偷打开手机录音功能,当面询问上家和中介房子是否有不好的经历,把他们的回答全部录下来,在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了,也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据,打官司也不怕。
破解方法:拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。大家应该知道我说三遍拉产调的用意了。任何房屋的贷款抵押,第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒,不要怪房东故意设套,不要怪自己运气不好,如果你踩雷了,都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中,任由别人摆布,只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司,49%是故人遗产分配,49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白,别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写,感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。
    6)中介费和中介责任的问题:我一直认为中介费是偏高的,不知道这个行业是怎么监管的。一套70万的房子,中介费差不多近三万元。在签合同的时候,中介的责任也不大的,他们所提供的服务能够值两万吗?当然国家的税就更没法说了。我一直在想,能不能提供一个正式的平台,把买房和卖房的信息都真实的体现在上面。买家和卖家可以通畅交流。等约定好了,委托中介或是专门代办流程的人去查实房产信息、买卖双方情况、办理产证。现在是网上的房源很多都是虚假的,你看房可以,想和房东直接联系是不行的,你也搞不清楚中介的话真真假假。中介在你看房后,会给你打电话说,我和房东说了,我和你是朋友,房价能不能再优惠啊,结果房东同意让1万元,等到和房东啦价时,你再和房东好好啦啦,以你的口才,说不准还能让点。等你交了定金,你会发现房东不会让步的。中介实在是个暴力行业,所以,我认为目前的这个折扣什么9折、8折,都是高的。传统中介还基本保持2%的中介费,虽谈价的时候也多多少少给点折扣,大额度房款的2%还是要多出不少钱的。网签结束收取全额中介费的规定已经是临沂目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展,为了确保自身的利益,将收取中介费由交房后前置到签约后,不得不说这也是社会无序化,法制不健全的体现。网签结束当天,中介就要收到上下家2%的全额中介费,之后中介的工作才刚刚开始,还要帮下家去备案,审限购审税,办理贷款,交易中心过户,交房,物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的,为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢?因为中介担心上下家违约,无法履行合同,即使这样,中介费也已经装入腰包了。不得不说,监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折,也是个别大公司为了规范管理,提出的内部规定,没有任何市场依据。
        房屋中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。


房产中介在提供居间服务时,应当向委托人披露的重要事实有:①房屋的权属情况;②房屋的抵押、典当等权利限制信息;③预告登记、异议登记等登记信息;④出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。

     由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据,因此居间人应当如实向委托人报告相关事项,如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。司法实践中中介公司诉委托人要求支付中介费的,法院认为“中介公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构,理当恪守守执业规则,对委托事项进行必要的调查、核实,尽可能地掌握更多的情况,据实、公正地向委托人报告,以促成合同成立,从而获得报酬,如果由于中介公司未核实权属情况和抵押情况,造成委托人解除合同的,无权要求委托人支付中介费,一般会驳回中介公司的诉讼请求。由此可见法院认为中介如实披露信息是一项非常重要的义务
        破解方法:付定金前,和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事,免得影响他带你看房的热情。等到房子看好,和上家谈好价钱了,要付定金前,再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前,上下家和中介三方中,中介处于最弱势,这时是你提出要求的最好时机,等到定金协议一签,你就是三方中最弱势的一方了,俗话说的好“合同一签,乙方变甲方”。所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半,交房后付一半,再要求中介费给你适当优惠。目前为止,除了链家之外,中介费都可以谈,而且你真心摆出走人的腔调来,绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我,光不谈中介费这一点,就足以说明你是小白,中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。。 
  7陷阱:中介报价虚高
这条也是中介的惯用伎俩,而且屡试不爽,效果颇好。通常在上家挂牌时,中介会建议上家把挂牌价挂高一些,让上家感觉中介在帮自己多卖钱,而到了下家看房时,中介还会在此基础上再多喊2%-5%,这也是留给下家砍价的空间,让下家有成就感,促成成交。这样做无可厚非,中介也没有恶意。
   破解办法:表现老道,让中介直接报实价。在和中介打交道的时候,要尽可能的表现的专业老练一点,别让中介觉得你是小白可以忽悠,让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点,买房子没有不砍价的,即时在大牛市中,当你和上家面对面谈判时,也可以最后博一次,大家都是要面子的,便宜不了50万,便宜5万总可以吧!


  8)房子:最重要的房子再说一下,前面看了很多,也有很多童鞋提供了很多经验。我认为有些东西是小问题,即便出现了,也无关紧要。但有些是大问题,一定要谨慎。
  (1)房子的产权是否明晰,是否无权益纠纷。这个很重要,如果房子有抵押或被冻结,你可能面临钱追不回,房子也过不了户,真是钱房两失。中介去查档的时候,往往只会查买房是否符合购房资格,不去查房子的情况。但中介告诉我,现在都是网上拉合同,如果房子有问题,合同是拉不出,没法签的。好,假设这一点是对的,也就是说在你签合同的时候,房子确实是合法可以交易的。但这样是否就保证没有风险了呢?不是的。如果在你交易的过程中,也就是从你签合同,到房子过户之前,如果房东有债务,司法部门还是有权对该房产查封的,这就造成你过不了户。所以,以前经常听别人讲,买到了哪里哪里便宜的房子,因为房东做生意,急需用钱,还觉得挺羡慕,感觉捡了个便宜。现在发现世上真是没有免费的午餐,想捡便宜,还真是要承担风险。如何避免呢,我也不知道,可能很多人也不清楚。但是我觉得卖家如果是有正当职业有稳定收入的人,这种风险会小很多。  
  (2)房子的户口问题:户口是否清空,这对外地人落户很重要,对本地人不影响迁入,但会影响你的下次交易。所以有人强调,在签合同的时候,写明“清空户口”,而不仅仅是房东“迁出户口”。最好去派出所查一下户口,另外在合同里面约定几月几号户口迁出。一般都需要在贷款审批通过(也就是你的产证办出了)才会让房东迁出。从房东的角度考虑也对,你想想,贷款还不一定能批下来,在此之前让房东迁户口,肯定也不合理的。  
  (3)租客问题:若有租客在,也要谨慎。因为法律规定,出售不破租,即这个房子就是过户了,如果原来的租赁合同没有解除,租客还是有权利租住的。而且如果租客和房东签订了好几年的合同,并且钱都给了房东的话,你留的尾款如果不多,到时候你也没办法。  
  (4)房子里的家具家电问题:这些很多人都提到过来,说拍照或者合同上写清楚等等。我觉得这个倒不是很大的问题,即便因为没有纸质约定房东拿走一些,损失也不是很大,这个稍微注意一下就好了,不要把太多的精力放在这上面,而忽视了更严重的问题。
   9)陷阱:劝你付意向金二手房买卖意向合同是买房时在签正式买卖合同之前的必经过程,作为第三方的中介在协议中最关心的就是自己的费用保障问题,而买卖双方主体的利益在某些条款中,却相对弱化了。所以在交定金签协议之前,买卖双方都应该把各自觉得疑问的地方提出来,争取对自己最大的保障。比如买方要承担买卖双方税费的,就应该在买卖协议中就体现出来,或者有的买方买房就是为了学区的,那么卖方多少时间内迁出户口就需要在合同中体现出来,诸如此类的等等问题。买房人可以通过熟人询问、网络查询、论坛讨论来进行买卖二手房过程中注意事项的咨询,切莫嫌麻烦,对于交易中的疑问不了了之,到头来苦的还是自己!!!、
    意向金是你付给中介后,由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价,如果上家认可这个总价,则签字,意向金立刻转为定金,此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱,那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价,即使谈到价位了他也没有诚心去买,所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说,最大的危险就是,在中介的忽悠下,你出的价可能会高于上家的心理价位,不但没有砍价,反而买贵了。另外,中介收到意向金跑路的情况不常见,毕竟5-10万元,还不够店面装修的。
破解方法:付意向金一定要出最低价。因为,你没有见过上家,上家的出价你只是从中介口里听说的,如果你对周边行情不是特别熟悉,很可能你出的价已经高于上家的报价了,这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解,也要保证付意向金时,你的出价很低,谈不成没关系,再加5万继续。


    10) 陷阱:不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策
这种情况是最严重的,后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒,对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况:第一种是故意隐瞒限购政策。我在攻略三部曲中反复提醒,置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金呢!
     第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的,你想要9成贷款他都可以办下来,你想要一个月拿到放款他也可以保证,你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金,至于今后贷款如何办理,在你签完合同付完首付后,就不由你做主了,到时经理会出来和你谈可能无法做到,上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数,就意味着你需要马上准备巨额现金,利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,首付几百万都付了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。
    第三种是忽略和隐瞒各项税费。房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费,在临沂,中介签合同时并不详细说明.提醒,事后说这些税费由下家全部承担,这是没有法律依据的。而我问中介除了购房款外,其他税费中介费有多少,中介说不超过8万,中间我要求写入合同,中介拒绝了。而按他们的算法最高可达11.6%,还有评估.公证.所谓贷款服务费等。下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗?

破解方法:政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。中介的工作只是带看,带你交易和联系银行贷款,其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住,母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策.履约期限,税费政策你都可以直接打电话咨询,商贷政策每家银行略有差别,但是出入不大。
     11)陷阱:中介找借口不去拉产调
   这种情况其实较为常见,小中介90%不会去拉,大中介在你提出要求后,偶尔也会找各种借口搪塞你,逃避拉产调。原因其实就是,拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的,门店不给报销。另外,在看房结束后,中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定,千方百计的说服你房子绝对没有问题,如果要拉产调,又要耽误一天时间,说不定这单生意就黄了。所以,中介去拉产调是情非得已的。
    破解方法:看到中介的产调再付定金,或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介,见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时,怕时间来不及,可以自己去交易中心拉出来核实。
     12) 陷阱:学区房、地铁房、拆迁房,全是中介的噱头


这个大家应该都有体会,中介口中,没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房,离地铁站5公里就是地铁房,老房子就是拆迁房。

破解方法:务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的,就算去年是学区房,今年也未必。就算是学区房,你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求,否则劳师动众不算,耽误孩子读书可是大事。除非是市政道路和重大设施建设,否则老公房绝不会动迁。旧里弄也要看情况,二级以下旧里和棚户才是旧改的目标,而且从规划到实施动迁至少超过5年。所以,一个中介50%的话是真话,那么绝对算是一个很有良知的中介了。


    13) 陷阱:承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录.商业贷款转部队公积金
如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务,那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。补税、补社保买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友,为保证房贷能够顺利批复,找银行内部人士进行的违规操作。

破解方法:不见兔子不撒鹰 ,办完手续再下定。这几条都是风险极大的,任何人都不可能保证百分百能办成功,除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以,如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保,那么没问题,钱给他,等他办理成功了,再去付定金买房,试想如果你先付定金,然后中介却没办成,你还是限购状态,你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。如果你付完3成首付,信贷不良记录却没有删除,贷款不批,那么意味着你将变成全款买房,如果没钱,首付就是你给上家和中介的违约金。太多的现实教训摆在这里,三思而后行吧。


   14)中介免责  根据法律规定,中介是否承担责任,决定于房屋中介在居间合同履行过程中是否存在瑕疵行为,以及该瑕疵行为对买卖合同履行不能的影响。房屋中介在买卖合同履行过程中没有过错,房屋中介已经尽到自己的居间义务,则居间合同理应视为有效,其合法收取居间服务费的权利应当受到保护。
  如房屋中介在居间合同无法履行中负有责任,没有起到居间人应尽义务,那么委托人有权要求解除居间合同,如果买卖合同出现无法继续履行的情况,经调查确实居间人负有责任,那么委托人有权向居间人提出相应赔偿要求。《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在有的案例中,法院仅支持原告返还居间费及利息的要求,但并没有支持对于房屋中介除了居间服务费之外的20万元定金利息损失以及误工费的赔偿要求,是认定房屋中介虽然作为居间人存在过失,应当对其未查明卖方实际情况负责,但不存在主观故意隐瞒,而是卖方故意隐瞒信息,责任不完全在于房屋中介,因而当合同履行过程中产生争议时将所有责任都归咎与房屋中介,也是违背法律精神的。
  但如果法院认定买卖合同无法正常履行是房屋中介的居间行为造成的,同时对买卖双方当事人的合法权益造成了侵害,则买卖双方当事人有权要求房屋中介对其损失进行赔偿,法院应对此请求予以支持。在有的案例中,由于居间人在明知买方不具备购房资格的情况下,为了自身利益,许诺为买方取得购房资格,这对之后合同无法正常履行具有决定性作用,因此法院认定中介公司在这一过程中应当承担相应法律责任。但同时考虑买方在明知自己没有购房资格的情况下依然决定配合中介,签订购房协议,法院认为买方自身也存在一定过失,对造成的损失应当负有责任,故判决房屋中介赔偿买方一半的损失。
  通过上述案例,我们理解,居间人在房屋买卖合同无法继续履行的情况下,所需承担责任的大小,与房屋中介作为居间人的对居间行为履行的过错大小相关,根据权责一致原则,对房屋中介应当承担的责任进行合理划分。房屋中介承担的法律责任应当与其所获得的报酬相匹配,同时也要和其造成的损失相匹配,既不能对其造成的损失免责,同时也不能无限扩大其应承担责任的范围,既要维护房屋买卖双方当事人的合法权益,促使房屋中介在从事居间服务过程中严格履行谨慎注意及如实报告义务,从而规范房地产中介市场,同时也要保持法律的公平原则,维护房屋中介的合法权益。
     破解方法:对于中介提供的格式合同,对于不公平条款.中介免责部分,要认真阅读,不要急于求成。
    15)如何认证合同无效和欺诈
   (1)定金欺诈
  买方委托中介购买房屋,签订中介合同或承诺书,同时向中介交纳定金或押金。当买方和卖方洽谈签约事宜时,方知卖方的房屋有产权“问题”,根本不能过户。当向中介公司要求退还定金或押金时,中介公司以“单方面违反承诺书上的规定”为由拒不退还。
  律师提示:中介公司明知卖方房屋产权不清,仍向买方介绍,违反了《消费者权益保护法》,侵害了当事一方的知情权,同时也违反了《合同法》,在当事人一方不知情的情况下签订的合同不是真实意思表示,属于可撤销合同。由于卖方的原因房屋不能正常成交,当然合同无法履行,买方要求退回押金,中介公司是不能拒绝的。

  (2)房屋面积陷阱
  在房屋交易谈判中,中介利用模糊的方法,给买方造成交易的面积是按照使用面积计算,等到签订真实的交易合同时,却使用建筑面积的术语,须知建筑面积大于使用面积,(关于建筑面积与使用面积之间的换算关系,不同种类的房屋,有不同的公式),等到买方认识到问题的存在时,已处于被动状态或已经造成损失。另一种面积陷阱是不区分带公用部分的建筑面积和不带公用部分的建筑面积,在中介过程中,中介商只笼统地介绍建筑面积,买方误以为是不带公摊面积,事后因此发生纠纷。在我的合同中,中介故意隐瞒主房面积,其实就是欺诈,留下隐患。在以上案例中,中介人员就是使当事人忽视了此房的使用面积,造成签约时的重大误解。
   (3) “全包价”陷阱

  二手房中介公司全包价不透明。对于房屋价款除了包含房屋本身的价款以外,是否还包含契税、印花税和中介的代理费(房款的2.5% - 2.8 % )。合同中作不明确约定,中介公司也不告知交易中的明细费用,届时,中介公司会让买房人支付这些交易费用并从中嫌取额外收人。对于全包价不透明的陷阱,建议:买方在签订二手房购买合同时,要求在合同后附上《 费用清单 》 。同卖方见面,以确定购房价格与售房价格是否相同,避免中介公司从中收取多余的差价。
     二手房合同是房产交易的重要凭证,一旦发生纠纷,合同就会是关键的证据之一,所以签订合同时就要尤其注意,防止买卖合同变成无效合同。那么,合同无效的情况有哪些?签订合同又该注意哪些问题呢?
    二.  二手房买卖合同在哪些情况下会被认定为无效?
      1、 当事人无民事行为能力或限制行为能力

根据规定,房产交易合同的签订人必须是完全民事行为能力人,如果当事人没有民事行为能力或者被限制了行为能力,那么他所签订的合同就会被认定为无效。通俗地说就是,合同签订人必须是已经成年,且没有因为触犯法律等行为被剥夺政治权利的人。
2、 以欺诈为目的签订的买卖合同
不管是买家,还是卖家,如果在签订房屋买卖合同时是以欺诈为目的的话,那么该合同就很有可能被认定为无效合同。比如,买家或者卖家的身份信息是虚假的,或者是房产交易的价格是虚假的,又或者是卖家隐瞒了房产已经被抵押的事实等。像本合同中,中介对代理人身份不是有理由相信有代理权,而是明知无代理权而故意为之,以达到盈利目的。
3、 以胁迫手段签订的房屋买卖合同
在房产交易中,卖家若是以强迫、威胁等方式将房产出售给买家,那么双方签订的买卖合同就很有可能被认定为无效。比如,一方趁对方处于危难之际时利用对方的迫切需求,强迫对方接受明显不利的条件所签订的买卖合同。
三、签订房屋买卖合同应该注意什么?
1、核实对方的身份信息
由于无民事行为能力人和限制行为能力人都不能成为合同签订的当事人,所以在签订二手房合同时一定要注意核实对方的身份信息。若发现对方的身份信息有假,那就不要再继续交易,并可向作假的一方索要赔偿。
2、约定好特殊情况
由于房产交易的流程比较复杂,而且持续时间比较长,可能会出现很多意料之外的事情,因此交易双方必须在合同中约定好一些特殊情况。比如,买家的贷款若是办理不下来应该怎么处理,买家拖延支付房款应该如何处理等。
3、 约定合同变更事宜
买卖合同也许会随着交易的进行而发生变化,所以交易双方需要在合同中规定好相关的合同变更事宜。比如,约定好若一方要求变更合同条款的,需及时书面通知对方,并在一定的时间内签订补充协议,注明变更事项。
    4.税费:一、 买房人应缴纳税费:
     (1) 契税  自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。
    ( 2)营业税个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

   房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

   房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

    房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

    房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

   (3) 印花税(买卖双方各0.05%)

     对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

  (4)房地产交易手续费    新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

  (5)抵押登记费   个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

  (6)委托公证费   如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

     二、 卖房人应缴纳税费:

   (1) 印花税    对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

 (2) 交易费  6元/平方米

 (3) 中介费  是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬,由三方在之前签订的合同中明确约定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定,买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。

 (4) 个人所得税   (成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%(满五唯一住房可以免除)。
  交易过户过程中产生的各项费用有卖方承担也有买方承担,契税,营业税,个税是由买方承担,印花税买卖双方都要付,其余税费是由相关机构进行代征,我们可以根据自己所在交易方按照法律规定来缴纳相关税费。
    以上就是关于二手房过户费谁承担的相关资料,希望能够解决大家目前的问题。
      四.二手房买卖中介合同应该怎么签
  1、合同中药明确房屋坐落,产别,书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况,以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况,以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。
  2、合同中应约定房屋按套转让,可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。

  3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定,能让双方对各自的权利义务做到心中有数。

  4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定,以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。

  5、合同中应明确房屋的交付方式,为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证,也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。

  6、合同中应明确佣金的约定,提醒买卖双方支付佣金是自己的义务,从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。

  7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方,避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。

  8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任,这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。

  9、合同中要明确双方争议的解决方式,确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。

  10、合同中要有三方的签字,以确保合同的有效及安全。
   能想到的就这么多了。 曾经还对房中介报有幻想,以为社会的偏见并不能代表全部,随着对中介机构的监管越来越严格,中介也会逐渐规范而值得信赖。然而买房子过程中接触到的阳光中介让我大失所望,尽管他们的店面恢弘气派,尽管他们西装笔挺面露微笑、尽管他们貌似诚恳态度谦和,但他们无处不在的骗术和谎言让我一次次心寒。
  当然,我能理解大家为了生活都不容易,但这不能成为中介骗人的借口。实事求是,本本份份的靠中介费收入足以满足正常的生活需求。但贪婪的欲望攫取了他们的良心,撕掉了他们的脸皮,又或者在原本畸形的行业道路上难以自持…总之,中介这个原本高尚的职业已经成为骗子的代名词,阳光中介空披一温暖的名字,实则黑暗无比。用一句古语来结束我的文章,也送给他们,“多行不义必自毙”。 
     最新情况说明 :
     一   2018年3月21日下午,有05398236765打来电话,说是临沂住建局的。开始只是强调阳光中介,在签订购房合同中仍然发布这套房源的广告没有错,说有人问会说这套房已经签了。那我可以理解为中介卖高价,也可以理解为卖方让买的,标准的一女二嫁。《广告法》第二十六条房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传 。        第二十八条 广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。
广告有下列情形之一的,为虚假广告:(一)商品或者服务不存在的;(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息,或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息,以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符,对购买行为有实质性影响的;(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
    第五十五条 违反本法规定,发布虚假广告的,由工商行政管理部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的,处广告费用五倍以上十倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。 

   第五十六条违反本法规定,发布虚假广告,欺骗、误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的,消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。
   二      上一年3月是针对楼市调控、安稳预期的大方针,本年3月则是触及商场买卖的交心小细节。继买卖两边两边合同正式版发布后,北京市住建委昨夜一连发布三个触及房子中介的文件,意在规范二手房商场,首次清晰了存量房出售、承购生意效劳关系,明晰了房地产组织与房子买卖当事人权力与责任。
  三个文件均将在4月15日开端履行。依据文件内容,二手房中介效劳收费规范由托付和受托两边,依据效劳内容、效劳本钱、效劳质量和商场供求状况洽谈断定;效劳费用由谁付出并没有清晰要求,也是由买卖当事人自行约好的。
  中介费收费规范洽谈处理
  除了《关于加强北京市房地产生意组织存案及运营场所公示办理的告诉》,这次还发布了《北京市存量房子出售生意效劳合同》《北京市存量房子承购生意效劳合同》演示文本。 
  特别是在中介费问题上。出售和承购合同中,均标示了“效劳费”一项。这是否意味着中介费收取上会有新测验?此前天津有中介现已测验买卖两边一起承当,北京是否跟进?收费规范如何断定?
  从目前商场买卖习惯来看,生意效劳费用主要由买方承当。“对生意效劳费用由谁付出并没有清晰要求,是由买卖当事人自行约好的。”北京房地产中介职业协会会长李文杰对此解读,依照《房地产生意办理办法》规则,同一宗房地产生意事务只能依照一宗事务收取佣钱,不得向托付人添加收费。因而,生意组织分别与托付人签定出售与承购合同,不管生意效劳费用是由两边一起付出仍是由其间一方付出,生意组织都不能添加收费。
  至于收费规范,李文杰说,国家和北京市规则房地产生意效劳费实行商场调节价办理,收费规范由托付和受托两边,依据效劳内容、效劳本钱、效劳质量和商场供求状况洽谈断定。因而,在合同范本中,也并没有清晰固定一个规范,而是留由买卖中洽谈。  
  受虚伪信息损害可解除合同
  依据两份合同列出的违约责任,假如买方或卖方所托付的中介方因隐瞒、虚拟信息损害买方或卖方利益的,中介方面应当交还已收取的房地产生意效劳费并依法承当赔偿责任,买方和卖方也有权单独解除合同。
  但假如买方或卖方供给虚伪的房子状况和材料的,中介方也有权单独解除合同。
  此外,合同范本也都清晰,因不可抗力不能依照约好履行合同的,依据不可抗力的影响,能够部分或悉数革除责任,但因不可抗力不能依照约好履行合同的一方当事人应当及时奉告另一方当事人。
  存量房出售和承购生意效劳合同演示文本将与前期发布的《存量房子买卖合同》演示文本同时推广实施,自2018年4月15日起正式推广运用。
  市住建委负责人此前介绍,自上一年3月份以来,共有532家违规运营的中介组织被刊出存案,351家违规运营的中介门店被关停,240家门店自行关停,对商场违法违规行为形成了有力震慑。
  “假如说上一年对房地产中介职业来说是‘执法监督年’,那么本年将会成为‘准则建造年’,政府部分对房地产生意职业的效劳监管将向纵深化、精细化和长效化方向继续推进。”中央财经大学法学院院长尹飞表明,本年市住建委会同相关部分连续出台的方针文件,经过完善方针法规、加强体系机制建造,引导合同演示文本运用等,全面加强了对中介组织“治本”的办理。
    我不知道临沂市住建局的回访人员是不懂这些法律,还是好心理解中介?人家中介信誓旦旦在网络广告中“我承诺:此房源,为真实房源,真实价格,真实照片”,难道是假的?那就是虚假广告。是真的?那就是签了合同也照卖。如此真真假假的监管和叫卖,购房人只能雾里看啊。回访人员最后给了两个方案,一是三方协商,解除合同;二是法院解除。
    临沂阳光中介无视购房人“应该由购房人签的合同,本人请假回来签”,中介为促单,明知代理人没有授权,也欺骗让我签,事后并没有在一个月内追认;中介隐瞒了真实房龄;中介隐瞒了证不过二.高营业税负;在合同中,中介隐瞒了主房面积;中介预留期限不合理,故意造成时间违约;中介对重要条款没有尽到提醒告知义务;由买方承担税费不确切,部分条款无效和显失公平;中介故意隐瞒房屋安全.质量和环境方面的问题;口头承诺等未写入合同;该套房源虽签了买卖合同,却一直在网上叫卖;我让中介通知卖方中止合同,中介故意不告知买方.不提供联系方式。综上所述,阳光中介欺诈性让我签的合同,隐瞒真实信息,中介公司导致合同无法继续履行,应当是要退定金并承担赔偿责任的。中介的居间义务不仅仅是签完这个合同就认为居间合同完成了,而是要保证通过居间合同达到合同目的。
     现在,我几乎对阳光中介失去了信任,希望国家及有关部门对二手房买卖,从合同条文.定金.税费.流程.中介职责等等方面,从法律上进行全覆盖规范,对房屋买卖合同增加犹豫期条款,对房产中介和经纪人加强监管和管理。对二手房源建立查询共享信息平台;对无营业执照和房产经纪人经营资格的门市店予以查处;规范网上房产经纪人房源广告的审核发布,以提升二手房市场的交易。由于目前房地产中介行业存在大量不法经营问题,消费者权益受到极大损害,国家应出台一整套对房地产中介行业的规范管理措施,以期正本清源,维护消费者权益,进一步净化房地产市场。
    谁来让阳光中介有点阳光呢?阳光中介这226多家门市店要不要办理营业执照?要不要具备房产经纪人资格呢?
        以上情况完全属实,我们愿意承担这条求助帖子发布后所产生的任何法律责任,并主动接受社会各方及广大网友的核实监督! 相关散文阅读:
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