比房租下降更重要的是,决定房价的风向彻底变了

2017-10-24 04:47:37 环球网 李慧 分享
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原标题:比房租下降更重要的是,决定房价的风向彻底变了

文/鹰觅君(yingmi909)

因为工作性质的缘故,鹰觅君结识了一大帮房产经纪人。

前天在路上碰见一位,我问他,北京房租真的降了吗?对方回复,没感觉降啊。我不信,掏出手机让他看一条这几天一直在刷屏的新闻——《2008年以来首次出现!北上广深房租集体下跌》。

经纪说,这条新闻他也看到了,但感觉莫名其妙。据他反应,现在租房需求很旺盛,而且还比较固定,现在又面临大专院校毕业季,房租不可能下降。

我还是不信,跑回家打开链家APP,一查租房价格的确没有下降,有的比之前挂牌价还在上升,后来又查询到了一份来自权威机构的报告。

这份来自伟业我爱我家集团市场研究院的统计显示, 20175月通过北京我爱我家达成的住房租赁交易量环比4月同期增长了15.7%;月租金均价为4613/套,环比4月微升0.6%,继续维持着20171月以来的平稳走势。

北京房租尽管微升,但明明还是在上升!

我爱我家是全北京最大的房屋租赁机构,它的统计数据通常具有一定代表性。

不过,上海的房租确实明显下降了,政府部门和机构统计都这么说。

上海房屋租赁指数办公室的数据显示,上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续了下跌的态势。根据今年4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7/平方米/月。

此外,深圳和广州租金也在下跌。

根据中原地产的成交数据,广州4月份相较于3月全市二手住宅租金的50.5/平方米/月的数据,二手住宅租金下降了3.5%,为48.8/平方米/月;深圳4月份,盐田、宝安和龙华三个区域的租金有明显下跌,其中龙华领跌全市,跌幅达到1.2%

房租下跌的原因无外乎以下三点:1、调控让一部分准备出售的房源转而出租,增大了供给;2、公租房和长租公寓大量入市,同样增大了供给;3、去年和今年楼市两波大涨,大量刚需已经“上车”,直接减少了租赁需求。

史上最严厉一轮调控,为租赁市场带来了立竿见影的效果。不过,仅由此判定国内楼市从此回归居住理性,房价也将趋于平稳,则显得有些过于简单和武断了;更何况,北京的房租压根就没跌,而北京调控应该在这四个一线城市里执行最到位和最严厉,照理北京房租下跌不是最该一马当先,身先士卒?

实际上,房租水平受制于阶段性供需水平和经济状况,一直都处于波动之中。并且,除了上海,北京房租也不是没下降过,广深下降也并不是金融危机以来的首次,随便搜一搜就可以看到这些新闻:

实际上,过去的一些年份,大部分一线城市房租都经历过阶段性下跌,但这并未暗示出和后来房价的任何关联,相反它们的房价最后都相继走出疯狂飙涨之路,到今天我们全都是见证者。

这一轮房租的下降,出现在史无前例的调控之后,原因无非是供需格局短时间内被打破了。

在上海,根据中原地产挂牌情况,从去年底至今年初楼市调控新政加强后,由售转租的情况大幅增加,占据挂牌量的一成以上;在北京,我爱我家数据显示,3月调控进一步加码后,新增租赁房源挂牌量,与2月份相比大幅上涨133.7%。

这还没算调控之后,公租房大量入市,以及长租公寓此前一直不断推向市场的租赁房源。供应大大增加,如果需求没有很快跟上,房租因此出现滑落又有什么好奇怪的?

实际上,这些年国内房租和房价的决定机制几近分道扬镳。房租的决定机制更市场化,就是取决于供需比例和市场消费水平;而国内房价为什么到了如此高的程度,这是一个涉及社会分配机制、银行信贷、土地制度、财税体制、住房制度设计,甚至人口控制城市规划大计等等一系列方面的奥数级课题,这里面利益纠葛错综复杂,多元主体相互掣肘,很难用一个简单的运行逻辑来概括房价的形成机制。

所以,房租下降,对房价而言完全是两回事。

现在谁都能看出来,楼市正处于全面封冻的休克状态,我们特有的房地产控盘模式已经发挥得淋漓尽致。鹰觅君早就说过,只要想控制房价,一切尽在掌握,“工具箱”里躺着数不清的手段。对于高房价问题,其实没有“升”和“降”之分,只有“想管”和“不想管”的意愿。

现在,与其从房租来揣测房价趋势,还不如好好研究一下未来政府想怎么来“管”房地产。既然中央已经定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,同时也表示正在研究房地产长效机制,那么有哪些蛛丝马迹能够提前捕捉到?

上月底,原重庆市长、现全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆,在复旦大学发表了一场关于建立房地产长效机制的万字演讲。

千万不能小看了这次演讲扩散出来的信息。黄奇帆一直被称为“最懂财经的官员”,在他治下的重庆,在实现了连续多年GDP增速全国第一的同时,还始终保持着房地产市场的平稳,如此作为在国内城市堪称奇迹。这样的一个人,怀揣现成的发展城市经济和治理房地产的“十八般武艺”,现在坐镇全国财经立法领域,在中央定调楼市之后,在当下楼市的休克期,他发出的思考和表态,对未来风向把握上的重要性显然不言而喻。

在这场演讲中,黄奇帆先痛陈了“十大失衡”,包括土地供应、土地价格、房地产绑架经济、金融和税收、租赁问题、房价收入比、市场秩序,内部结构和调控中存在的问题。

其实这些都是老生常谈了,房地产市场带病存在了快20年,几乎每个人都能把这些问题看得真真切切,黄奇帆只不过加了一些个人感受和经验在里面而已。

重要的是后面,如何来针对这些问题建立具体的长效机制,以下是纲要:

长效机制之一:土地

第一,控制土地供应总量。

第二,控制用地结构比例。

第三,控制拍卖土地价格。

长效机制之二:金融

第一,坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。

第二,坚决防止开发商多账户借款。

第三,认真管好住房按揭贷款。

长效机制之三:税收

第一,形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。

第二,适时征收房产税或物业税。

第三,研究征收土地增值税。

长效机制之四:租赁市场

第一,完善政府公租房体系。

第二,培育商品房租赁市场。

长效机制之五:地票制度

以上这五个方面的制度化安排,按照中央的要求,把四梁八柱搭建好,形成供给侧结构性改革的长效机制,以后再逐步形成法律法规。我国应该有《房地产税法》,应该有《住房法》,应该有《房屋租赁法》,将一些基础性制度和长效机制固化下来。

可以看出,黄奇帆眼中的长效机制颇具颠覆性。比如,土地供应再不能搞长官意志,要根据人口的变化来进行调配;土地价格不能按拆迁成本来定价;创造性地让农村土地入市。

这其中,尤其是关于房地产税的表述,颇出乎市场意料。之前,市场一贯的论调是房地产税出台并不会破坏房子原有的增值机制和逻辑。

但黄奇帆的表态非常强硬,他的原话是,“房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用,要么是弱智,要么是闭着眼睛说瞎话。”

联想到重庆是房产税的试点城市之一,黄这番表态的背后是多年的实践经验。将他的这句话引申开去,未来的房地产税很可能是一种差别化很大的税种,挣差价的投机行为一定会付出巨大代价。

总的来看,这一套长效机制是要建立一个与社会资源、社会公平、实体产业能够和平共处的系统,对房价而言则意味着能够平衡控制的手段更丰富了。比如,再出现暴涨的状况,除了现在直接扼制需求的手段外,政府土地储备如果不足,就可以鼓励农民多卖“地票”来加大土地供给。

未来重点城市房价的变化趋势特征将更加清晰。

昨天,鹰觅君多年好友Shadow从香港发来一条消息,说香港房价再度狂飙,房屋均价已经达到了157,482港币/平,香港人均收入中位数是15,000港币/月,算下来工作一年刚能买一平房。

最火爆的是,香港还刷新了全亚洲最贵洋房纪录。今年初,位于香港聂歌信山道8号(Mount Nicholson)的一座洋房以10.8亿港币成交,面积整整9,950尺,算下来10.85万一尺,近110万港币一平米!

现在来观赏下这套洋房的尊容——

香港聂歌信山道11号屋,两层楼,海港景色,带私人花园及户外泳池。9,950尺居住面积,2,967尺花园面积,2,6972,098尺庭园及停车位等(图片来源:香港01

它的买家当然不是香港本地人,按照购房政策要额外再交30%的辣税,这套房子于是光是税就交了3.24亿港币!如果是一个港漂,不吃不喝大概7883年才能拿下这套房……

说到这里,鹰觅君插嘴,“我觉得香港房价疯成这样,关键在于港府根本就不想真正调控,你看内地房地产制度抄袭香港,说控房价,房价就不敢涨了……”Shadow听了哈哈大笑,她说香港传统向来崇尚的是自由经济,所以绝不会直接用行政手段干预来破坏市场经济的名声,所以常多用加税等市场化手段。

鹰觅君恍然大悟。

一直以来,鹰觅君都觉得,内地楼市近20年来亦步亦趋地跟随香港楼市,笃定香港的今天也会是内地的明天,而Shadow的话醍醐灌顶。也许从当下开始,内地楼市的发展轨迹就要和香港分道扬镳了。

我们的房地产市场是有控制的市场,这一属性到这一轮强硬调控已经彰显得清楚无误。未来房地产市场具体怎样来运行和房价要达到怎样的高度,只取决于这样一个设定的框架:它不能过多吸收社会财富,不能挤压实体产业,不能过分干扰城市投资环境,不能违反社会公平原则,要承担调控人口的职责,要平衡居民生活成本……一旦出了界限,管制马上就会启动。这种机制之下,内地楼市当然不会再去复制香港。

黄奇帆关于长效机制的思考,大体体现了关于房地产的官方思路。当然,如果哪一天经济需要房地产来救场,那也同样是义不容辞的排头兵。且走且看吧。

鹰觅房产有预见有态度

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