购租同权深度解析,破冰锤,诛心剪还是黄粱梦?

2017-10-21 05:32:21 环球网 李慧 分享
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原标题:购租同权深度解析,破冰锤,诛心剪还是黄粱梦?

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§ⅰ户籍制度的渊源

今天的话题,始自前几天「阿甘看天下」小圈子里的一个意外,一没留心在群里逗漏了天下第一禁书——《商君书》。以今天的眼光来看,这本书活脱脱是一具恐怖的精神枷锁,华夏历代帝王家的驭民心术,两千多年来只供皇帝本人御览或者太傅教授太子的不密之传。驭民者,愚民弱民疲民辱民贫民五术也。

熟谙国史的人都明白,君王驭民历来尊崇外儒内法,通俗点讲就是满口儒家的亲亲仁民,而骨子里奉行的却是法家阴损丑陋的严刑峻法。是的,国民积弱的真正罪魁并不在儒家而是法家。依据法家思想治理国家,通俗点说就是变着法儿整人。

泛泛说教太过苍白,没有对比,难以凸显出商君专制思想的俾睨天下。举个栗子。

1513年欧洲文艺复兴时期,意大利人马基雅维利写了一本臭名昭著的《君主论》,强调君主应该抛弃道德上的考量,用冷酷和阴谋治国,被拿破仑、希特勒和毛子民族那位戴红领章的哥儿几个奉若神明。但在民权思想浓厚的西方,这种倒行逆施的理论甫一出炉,就遭到了最广泛的诘难谴责,马基雅维利本人被看成了魔鬼的化身,甚至连他的名字本身都成为了欺骗和阴谋的代名词。然而,

公元前356年商君变法,屈指一算足足比后者早了1800多年。对比两本书,无论是阴损程度还是决绝力度,《君主论》在《商君书》面前,简直就是小巫见大巫。为什么今天欧洲和美洲人受到的专制荼毒轻微,可以任性的追求民主?盖因他们祖先的集权政治智慧远逊商君。从这个角度讲,国人是幸运还是不幸呢?

商君变法强秦、横扫六国的耕战制度,其核心基础就是户籍圈禁,而道具与时俱进,发展到今天变成了房产证。没有房产证,就无法落户籍,而教育、医疗、养老……一切民生福祉统统都被绑定在了那一纸A4户籍上。

不幸之幸的是,户籍坚冰在购租同权的巨锤重击下,似有裂缝不断扩展的迹象。

§ⅱ「购租同权」如雨后春笋

笔者此前撰文一再提及,如果说始自2016年9月30日的北京房市新政只是前哨战的话,那末2017下半年的持续发力,才是这个国家房地产战地上下半场的分水岭。正是7月份以来的一系列房屋租赁新政,让在黑暗中绝望心死的房奴们看到了一丝希望的亮光,居者有其屋的生存理想又开始蠢动。真的值得期待吗?

7月20日,住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批开展住房租赁试点。

其实早在九部委试点文件发布之前,7月17日广州就已经率先出台了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,首提「购租同权」这个具有划时代意义的新概念。毗邻香港,南洋海风吹拂并滋润着尚未被阉割殆尽的革新思想,成就了广州近代史上一系列新生事物发端的桥头堡地位,住房改革大潮中又一次领先了全国一个身位。前车后辙,短短两个月,一场由政府主导的全新的租房时代来临了。

8月17日北京、8月18日南京……相继出台的租房政策不一一列举。截止目前全国已有超过8个省份、20个城市,累计超过30个省市出台了有关住房租赁的新政,具体实施措施包括政府低价转让租赁住房用地,商业用房改建成租赁用房,鼓励国企带头介入住房租赁业务……等等,但核心只有一个——购租同权。

8月22日,广东省住建厅、广东省发改委联合印发《广东省新型城镇化规划(2016-2020)》,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。同时,广东将在全省范围内取消农业、非农业以及其他所有户口性质划分,统一登记为广东省居民户口,实行城乡户籍一元化登记管理。户籍坚冰开始被购租同权政策重锤生生砸开了一道裂缝。

顺带说下始自北京的共有产权住房计划,讲的是个人与政府按照出资比例共同拥有房屋产权。撇开浮沫看本质,共有产权住房是政府以分担房价获得产权的方式来减轻购房者压力,其实质是政府帮着房奴背杠杆,纸面意思是不折不扣的良政。问题的关键是,这个政策能够惠及到多少人群?如果只是为不落在别的城市之后做做样子,大多数人无福消受,这种样子不做也罢。

小结。房地产稳定发展的长效机制雏形展露,全新的租赁住房时代悄然到来,骨子里说穿了是对建国以来传统二元户籍模式下,对绑缚在住房和户籍制度上的医疗、养老、教育等公民基本权利的冲击。

不患贫患不均。同权意味着平等,而平等理应是公民社会的标签。

§ⅲ「购租同权」的扎根深度和普及面宽度,决定了它的生命力长久

购租同权,仅从字面理解,购房户和租房户的权利应该是完全对等的。从国有土地出让的角度讲,购房户是一次缴齐70年租金,而租房户是化整为零按年或者按月缴纳而已,本质上并无区别,因此购租同权也完全合乎法理。但真正做起来似乎并没那么简单。照例从第一个吃螃蟹的广州说起。

所谓租购同权,其中最重要的一项权利就是允许满足条件的租房户子女入就读义务教育学校,这也是购租同权的里程碑意义之所在。国人为什么一根筋都想着买房?当然不只是为居者有其屋,最大的痛点是不买房子就落不了户,落不了户就无法让孩子上学。而租购同权让租房上学成为可能。

但是仔细研究下广州的购租同权红头文后不难发现,符合这项政策需要三个非常苛刻的前置条件——要么具有本市户籍,要么是人才绿卡的持有者,要么是广州人员随迁子女。三个筛子一过滤,符合条件的人群数量锐减,这是其一。

其二,购租同权新规只是单方面放大了对学区房的需求,而并没有从根本上解决优质教育资源稀缺这一核心问题,并没有增加供给。僧多粥少的根本问题一日得不到解决,购租同权就只能停留在小范围甚至是象征意义之上,具体实施时要么权力寻租,要么让购房户子女优先就学,这是闭上眼睛都能想得到的结果。

对比下西方发达国家,购租同权那是不打任何折扣、不设置任何附加条件的。父母只需要拿着房屋租赁合同,甚至只是交水电费的单子,就可以让孩子在所在区域上公立学校,学校不得以任何理由拒绝。这点在美国尤为夸张,即使父母是非法移民,只要办理了租房手续,孩子照样可以在所在区域的公立学校读书。教育平等,在一个有关部门拼命抹黑的国度却得到了最好的诠释。

谈到这里,小粉红们大可不必捉鸡抬杠,辩解诸如什么国情、底子薄……云云。教育是原创和技术的根基,是大国未来,有钱发展房地产铁公基没钱办教育,是无论如何也讲不过去的,况且几十年的时间足够解决基础教育问题了。唯一的解释是没有人希望前人栽树后人乘凉,相反一不小心,前人撒土迷了后人的眼而已。

不废话。租售同权真正要落到实处,还有很多不得不面对的实际困难。

§ⅳ「购租同权」真正落地受困于高房价

再来看落实的难度,除了上述的政府追加教育投入,加大优质教育资源供给,最重要的一点还在于房租价格。

本末永远不可倒置。房奴们之所以选择租房而不是买房,根本原因还在于囊中羞涩,高耸入云的凌霄殿真的是买不起呀。那末,买不起就能租得起吗?笔者8月22日撰文<房地产进入下半场,会是什么样子?>中谈到——

综合考量国际租房市场,5%的租金回报率是盈亏平衡线。8月20日智谷趋势统计数据显示,最亟需落实租房的北上广深四个一线城市,租金回报率齐齐达不到2%。租金回报率≈租金/房屋价格,高房价造成的巨大分母,让高租金下的低回报率相形见绌。

只要高房价的问题解决不了,购租同权就只能停留在美丽但却肤浅的表面上难以深入。顺带说下最近媒体热炒的商业用房改建为租赁用房,加大租赁市场房源供应平抑房租价格想法。虽然租赁市场加大了房源供应,但一样受困于成本价格,只要出租人的收益率达不到预期,制度就从根上失去了生存的土壤。

问题绕了一圈儿,最终回到了原点——房屋售价太高,而刨除建筑安装配套成本、开发成本、税费等等相对固定的费用之外,高房价这个复变函数的最大自变量其实只有一个——政府土地出让金。看看这方面。

§ⅴ政府低价转让租房用地,上海收获了人心

对高房价釜底抽薪,在土地出让优惠方面,全国做得最好的无疑是上海。

7月4日,上海在全国率先推出两宗「只租不售」地块运营模式,同时计划在十三五期间推出70万套租赁住房,是同期新增商品住房套数的1.5倍有余。上海此举可以说直接戳中了高房价的命门,而上海市政府在巨大的土地出让收入诱惑面前,能做到这一步弥足珍贵!

当时很多地方官大佬嘴上不说心里一定是酸溜溜的,特么哗众取宠做个秀谁还不会嘛,有本事你大面积推开试试?地方财政不吃饭了吗?这回上海人没有辜负国人的期望,人家还真不是只要驴粪球外面光的作秀,后续大手笔立马跟进。

8月23日,上海市挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区共计4幅国有建设用地,4幅地块分别位于古北、南浦大桥、龙阳路、上海南站,总建筑面积接近20万平米,优质的地块如果做商品房的话土地市值接近200亿,但上海市政府最终选择将这4幅国有建设用地划分为租赁住房。

200个亿的分量并不算轻,至少比起那些刮地三尺的省份,上海的廉价转让租赁房用地,如同广州率先施行购租同权,让房奴看到了希望。而任何一种优秀制度落地都不会一蹴而就,良好的开端后会是再接再厉,还是浅尝辄止?拭目以待。

§ⅵ购租同权剪刀差,对社会的割裂初探

好了,随着购租同权政策开始在全国推行,此前一些完全想不到的问题接踵而至。近几天媒体关于当前「售租并举,购租同权」新政推行过程中,商品房和公租房、保障房业主之间尖锐矛盾的报道,开始一步步进入公众视野。

根据各地市不同的《商品房小区配建公租房管理办法》,尤其是随着「售租并举,购租同权」全国大面积推行,商品房配建保障房尤其是公租房会越来越多,而开发商为了保证商品房的高品质,人为将公共配套设施集中集中照顾商品房用户。这是造成矛盾爆发的客观根源。

细想之下其实也不意外。商品房客户始终是开发商的心头肉,商品房和保障房尤其是公租房,无论是购买价格还是物业费都相去甚远,大家享受同等的公共服务和设施,商品房业主肯定心里不舒服。阳明心学讲心魔根在人心,没有任何既得利益者愿意将自己辛辛苦苦买到手、体现价值和身份标签的稀缺资源拿出来与人共飨,这是真实的人性使然。

但是,严格界定商品房、保障房和公租房的各自范围,保证后者不僭越雷池一步,就一定是正确的做法吗?恐怕也不尽然。西方发达国家就是这么搞的,表面上看起来付出多少回报多少公平合理,但这却是产生贫民窟的根源之所在。更深层次讲,它人为给社会不同身份的人贴上了刺眼的标签,像一把锋利的诛心剪刀,割裂了社会各阶层的联系,让贫民窟成为现代文明社会最醒目的伤疤。

问题是,我们始终自我标榜比资本主义先进得多的社会制度,如果照猫画虎,那不是自己打脸吗?于是,我们看到了各地方政府各种不同版本的处理措施几乎雷同,睁一只眼闭一只眼,闹出事儿来再由政府相关部门出面和稀泥。

在这方面可以借鉴下重庆模式。重庆把公租房和商品房严格区分,首先保障了高价购买商品房业主的利益,但没有忘记平等这个初衷,尤其是国民最关注的教育平等。具体做法很简洁,那就是给公租房专门配备各级学校,保证商品房和公租房井水不犯河水之际,做到让后者子女能公平入学。

§ⅶ 重新分配财富、划分阶层,是黄粱梦吗?

有人说,售租并举、购租同权住房制度改革,会是一个财富重新分配的过程,甚至是打破社会阶层固化、重新界定社会身份地位改革,其意义或许并不亚于1978年的三中全会。有那么邪乎吗?简单回顾下历史。

1949-1978新中国前三十年计划经济时代,除了政府高官高居统治阶层,被统治的士农工商四民贫富差距极小,对门小张和隔壁老王的社会地位也只是劳动分工不同而已。大家同处在一个社会阶层,虽然物质和精神生活极度匮乏,但农民种田工人上班各安其位,日出而作日落而息,只患不均不患贫的社会结构相当稳定。

1978-2003二十五年,是一个波澜壮阔、昂扬向上的改革开放时代,三中全会制定的包产到户政策让农民率先脱贫,而城市经济体制改革最大程度解放了实业家和商人,巨大的社会财富被创造出来。在此期间,虽然官员们开始利用权力直接攫取财富,导致贫富差距开始显现,但有头脑肯卖力的群体率先富起来是令人信服的。关键是,国家政策始终服务于实体经济,这一点从90年代初高层果断刺破海南房地产泡沫就是明证,政策设计者重实抑虚的发展思路开创了25年盛世。

2003至今的十五个年头,形势完全变了。房地产被离奇定位为国民经济支柱产业,标志着经济增长寄生在了对民生产业的掠夺基础上。伴随着房地产和金融为代表的虚拟经济猖獗扩张,被吸干血的实体制造业、服务业步步萎靡。随着房价被一步步推到畸高,拥有房子的地段和多少,直接决定了人的财富和社会地位。从此,踏踏实实积累财富被鄙视,钻营投机一夜暴富被推崇,上班一辈子不及北上广深转手一套房子赚得多。畸形的分配制度导致了畸形的民众心理,极端群体事件的频频发生,即使傻子也看明白,再这样下去就要出大问题了。

高层显然比民众看得更加清楚,从2016年底的中央经济工作会议「房子是用来住的不是用来炒的」,到今天的房地产调控一步步加码,从高位锁定炒房人群,到一步步推行公租房,再到明天即将推出的房屋持有环节课税,房地产的长效机制已经雏形尽显。可以毫不客气的讲,

购租同权一经推开便再无退路,如果屈服于既得利益群体半途而废,甚至直接打左灯向右转,结果就是政府公信力彻底沦丧。关于这部分内容,笔者在7月24日撰文<租购同权,政府公信力的自我救赎>中利弊都已阐述明白。但愿这次房改不是忽悠民意,毕竟狼来的次数太多了,葬身狼腹的说谎代价太过沉重。

而只要售租并举、购租同权政策不折不扣推行下去,重新划分社会阶层,至少是重新切割社会财富蛋糕将不再是梦。随着大量政府低价转让的租赁用地被开发成公租房,随着房屋持有成本越来越高,而且租房价格被公租房逼入死角,可以想象,一大批寄望于房子升值和出租获益的食利群体,将不得不割肉卖房,从而完成一次壮烈的财富转移过程。

售租并举、购租同权制度是高层智囊团们洞悉房地产吸干实体经济积弊后,结合西方国家尤其是新加坡租房制度的经验,为经济脱虚向实开出的一剂药方。但任何一项制度变革,注定是有人要承担代价的,那种瞻前顾后、什么都不想失去、遇到困难就想退缩的‘既要……又要……’绥靖思路,则是改革者必须摈弃的。否则,畸高的房租只会成为高房价的下一个变种。如此,将是一场可怕的灾难,灾难的苦果除了房价变本加厉报复性上涨之外,更可怕的是民心……

§ⅷ尾声

弹指间租购同权已经满月,但蹊跷的是,那些高调改革的城市却并没有更激进的信息传出来,至少暂时还没提供出更多的住房和教育资源,更没有改变户籍的具体政策。除了凭空燃起了房奴的些许希望,增加了更多的租房和住房需求。

一个非常不好的先兆,但愿只是杞人忧天。据南方日报最新报道,7月17日广州购租同权新政出台后,广州市九区8月份的房价统计,二手住房和租赁市场的价格环比增长分别为3.9%和2.7%。这无疑是一个令人沮丧的坏消息!

售租并举、购租同权,听起来很美的好经,下一步如何念,值得房奴们睁大眼睛关注。再重复一遍担忧——但愿不是一个美丽的画饼,毕竟类似‘道德血液’之类的荒唐结局,我们见识的太多了。

另外,最近常有读友询问,怎么更新慢了?形势比人强,最近天涯、凯迪等社区论坛的遭遇大家有目共睹。不想违心逢迎,一些稍微那啥的话题,只能在小范围内讨论,而不适合见诸公开场合,这一点尚请见谅。多闻少讲,趋吉避凶之道,但愿华山论剑之后,可以有所改观罢。

就此打住,全文完。

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责编:林小艺
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