中期业绩点评 | 蓝光发展:销售业绩高速增长,收并购布局“高价值”区域

2017-10-23 10:58:48 环球网 李慧 分享
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原标题:中期业绩点评 | 蓝光发展:销售业绩高速增长,收并购布局“高价值”区域

中报点评『十六』

销售额同比增188%,“蓝色共享”助力业绩。

销售额同比增188%

项目优化协同重点区域发力

蓝光发展在2015年完成借壳上市,规模增速迅速上升。2017年1-6月,蓝光实现销售金额302.74亿元,同比增长188.16%,已完成全年500亿销售目标的60.55%;实现销售面积302.02万平方米,较上年同期增长163.7%,销售均价10024元/平方米,同比增长9.3%。

2017年上半年,蓝光重点布局的成都、滇渝、华东、华中和北京区域发力较为明显。从销售结构来看,2017上半年成都、滇渝区域贡献度最大,合计销售面积占比高达64%,销售金额占比为53%。而从各区域销售增速来看,成都、滇渝、华东、华中和北京区域销售金额同比增速均超过100%,实现区域协同性增长。

近年来,蓝光坚持实施以改善性住宅为核心的产品战略,在重点区域积极布局包括“雍锦系”、“公园系”、“林肯系”等改善型住宅,并于2017年进一步升级产品、推出“黑钻系”。这些项目在一定程度上提升了当地的住房品质、扩大了企业影响力,同时也提升了蓝光的产品竞争力,从而为业绩增长做出贡献。

收并购加速规模扩张

东进、南下战略性扩充土储

伴随销售规模的跨越式增长,蓝光也加大了土地储备的投资力度。2017年上半年,蓝光新增土地面积124.6万平方米(合计1869.05亩),合计总建面积276.5万平方米,较去年同期增长352.63%,且较2016年全年新增土地增长11.9%;权益拿地金额121.31亿元,同比增长213.3%。

从拿地方式来看,蓝光上半年新增土地储备中,76%为收并购拿地。2017年其蓝光收并购模式扩张加速,5月单月先后拿下成都双流项目、天津杨柳青项目、长沙岳麓区项目以及合肥肥东经济开发区项目等。蓝光表示,通过并购模式,可获得较低成本的可开发资源,有利于提高房地产项目盈利能力。截至2017年6月,蓝光非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化的投资能力显著提升。

从新增土储分布情况来看,上半年蓝光东进、南下全国化布局战略齐头并进。伴随房地产进入分化时代,蓝光自2015年以来策略性加大合肥、武汉、南昌等中东部去化时间短、高增长的一、二线城市以及部分三四线核心城市,并进一步实现规模和资源向高价值区域集中的战略。2017年上半年,蓝光新进太原、杭州、惠州、南通,进一步加速全国布局及实现土地储备资源优化。

财务指标全面提升

债务结构更为稳健

2017年1-6月,蓝光实现营业收入64.39亿元,比上年同期增加32.06%,实现利润总额4.36亿元,比上年同期增加604.80%,实现归属于上市公司股东的净利润2.83亿元,比上年同期增加1272.79%。与此同时,蓝光上半年实现毛利率27.59%,较去年同期增长1个百分点。

从财务结构来看,蓝光2017年上半年现金持有量为130.9亿元,较去年同期增长131.83%,资金较为充沛。现金短债比为1.66,较2016年同期增长244.26%,足以覆盖短期有息负债;长短期债务比为3.2,同比增长260.83%。截至报告期末,公司共获得的授信总额合计 332.04 亿元。其中,已使用授信额度 156.73亿元,剩余未使用授信额度为 175.31亿元,为未来的开发建设提供更多资金支持。

实施“蓝色共享”计划

或将成业绩增长催化剂

在碧桂园、万科、绿地、金地等龙头房企纷纷实行合伙人制度提升项目管控质量的情况下,2017年7月起,蓝光试行《公司“蓝色共享”事业合伙人管理办法》,将项目经营结果和跟投合伙员工的个人利益直接挂钩,进一步补充及完善公司激励制度。从跟投人员范围来看,制度涉及范围较广、激励对象覆盖更多基层员工。其中总部一级职能部门总经理以上、区域公司高管等强制跟投,而总部正式员工及区域公司等正式员工可以自愿跟投。另外,蓝光项目跟投额度上限为15%,高于万科、金地的10%,与碧桂园、阳光城并列行业内跟投股权比例首位,员工参与度更强。除此之外,蓝光的退出机制较为灵活,当项目整体去化率达90%时,将按照公司募集资金管理制度决定将项目作为募集资金投资项目。我们预计,“蓝色共享”是蓝光未来销售业绩冲击千亿的催化剂。

总 结

从上半年销售、拿地、财务情况来看,蓝光各项指标实现大幅上涨,再加上新推行合伙人跟投机制、充分调动内部员工积极性,预计销售增速在后期将进一步提升、千亿目标有望提早实现。

最后,我们建议蓝光仍应着眼于加速现有库存项目的去化。根据2016年年报显示,蓝光尾盘项目的可供出售面积占总可供出售面积的比重较高。蓝光对这些项目的去化将进一步有利于提升企业的资金回笼速度,从而促使其企业运营更为稳健。

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责编:林小艺
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